Bất động sản Phú Quốc đang đi về đâu ?

Bất động sản Phú Quốc từng làm mưa làm gió trên thị trường vào những năm 2013-2015 nhờ vị thế độc đáo của một loại hình bất động sản mới mẻ đó là bất động sản nghĩ dưỡng, hơn nữa đây còn là điểm du lịch hạng sang không chỉ trong nước mà còn là quốc tế.

Sức ép cạnh tranh

Trong 10 tháng đầu năm 2016, Phú Quốc đã chào đón 2,24 triệu lượt du khách, trong đó khoảng 9% là du khách nước ngoài. So với cùng kỳ năm 2015, số lượng du khách nước ngoài tăng 42%, còn khách nội địa là 64,8%.

Tuy nhiên, số lượng du khách tăng trưởng mạnh không có nghĩa là tất cả các khách sạn đều có kết quả kinh doanh khả quan. Trên thực tế, nhiều khách sạn đang phải cạnh tranh gay gắt về công suất và giá phòng. Do quy mô thị trường không quá lớn, việc gia nhập của một dự án mới có thể tác động đáng kể đến hoạt động của thị trường. Điển hình là Novotel Phú Quốc vừa được khai trương trong năm nay, với chính sách giá thấp hơn nhằm thu hút khách và tăng cạnh tranh trong giai đoạn đầu.

Trong thời gian tới khi có một số lượng lớn các dự án mới đi vào hoạt động sẽ dẫn đến sự cạnh tranh quyết liệt hơn nữa về giá. Điều này sẽ đem đến nhiều sự lựa chọn cho khách du lịch, song với các chủ đầu tư và các nhà điều hành thì sự ảnh hưởng đó rất đáng kể.

Những gì đang diễn ra cho thấy, những khách sạn được quản lý chuyên nghiệp phải đối mặt với áp lực cạnh tranh từ các khách sạn mini do các gia đình quản lý. Chúng tôi đã thấy sự gia tăng nhanh chóng các dự án có quy mô nhỏ trên đảo. Đây cũng là xu hướng mô hình khách sạn phổ biến tại những địa điểm du lịch khác tại Việt Nam, cụ thể là tại Nha Trang và Đà Nẵng. Với đặc điểm linh động, dễ thiết lập và đáp ứng tốt nhu cầu thị trường, đặc biệt là về mức giá, các khách sạn mini gia đình hiện nay đang xuất hiện trên thị trường khá nhiều và đã trở thành một đối thủ mạnh đối với các khách sạn quy mô lớn cung cấp đầy đủ dịch vụ.

Nguồn cung biệt thự và condotel tăng

Việc đầu tư vào ngôi nhà thứ hai tại điểm đến du lịch mới nổi đang phát triển nhanh chóng có vẻ là một quyết định hợp lý mang tính dài hạn, miễn là các nhà đầu tư có kỳ vọng thực tế về lợi nhuận của họ. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên xem xét rằng trong tương lai gần sẽ có rất nhiều dự án ngôi nhà thứ hai với đa dạng sản phẩm biệt thự, condotel được tung ra thị trường. Do đó, người mua nên xem xét các dự án với giá cả hợp lý, mang lại giá trị cho khoản đầu tư, quy mô phù hợp, thiết kế sáng tạo được phát triển bởi chủ đầu tư và các đơn vị quản lý uy tín mà không chạy đua cam kết lợi nhuận một cách mù quáng.

Hiện nay trên thị trường có một số dự án quy mô lớn với kế hoạch tung ra hàng loạt các sản phẩm mà chưa chú trọng hoạch định về vấn đề vận hành trong tương lai. Cho dù những dự án này đưa ra mức cam kết lợi nhuận rất hấp dẫn cho người mua và đang đạt được mức giá bán khá cao nhưng lại tiềm ẩn rủi ro về mặt dài hạn nếu chủ đầu tư không hoạch định về mặt vận hành một cách hợp lý cũng như kế hoạch chi trả cam kết lợi nhuận.

Chúng tôi đang cảm thấy khá quan ngại về xu hướng xây dựng condotel ở Việt Nam. Nguồn cung được dự báo sẽ vượt cầu và chắc chắn sẽ cần một thời gian dài để thị trường có thể hấp thụ hết khối lượng lớn sản phẩm sắp được tung ra trong thời gian tới.

Xuất hiện nhiều “siêu dự án”

Dù phải chịu áp lực cạnh tranh gay gắt, song các thương hiệu lớn trên thị trường khách sạn vẫn đang đổ bộ vào Phú Quốc. Từ đầu năm 2016, khách sạn Novotel tiêu chuẩn 4 sao quốc tế chính thức gia nhập thị trường. Khách sạn Novotel được phát triển bởi chủ đầu tư CEO Group và là một thành phần của dự án quy mô lớn Sonasea Villas and Resort, bao gồm các khu nghỉ dưỡng, biệt thự và condotel.

Một dự án khác mới gia nhập thị trường đó là Sol Beach House Phú Quốc có vị trí khá gần khách sạn Novotel và gần sân bay mới. Khách sạn đang trong giai đoạn tiền khai trương và sẽ sớm đón nhận những du khách đầu tiên. Sol Beach House là thương hiệu mid-scale (trung cấp) tiêu chuẩn của Melia, một nhà vận hành từ Tây Ban Nha, dự án được phát triển bởi tập đoàn MIK.

Cũng tại Bãi Trường, khách sạn Intercontinental được phát triển bởi BIM Group, đã triển khai xây dựng trong một thời gian dài và sẽ hoàn thành vào cuối năm 2017 hoặc đầu năm 2018. Dự án sẽ bao gồm khu căn hộ và biệt thự để bán.

Ngoài ra, khách sạn JW Marriott, đang được hoàn thiện và sẽ sớm đi vào hoạt động vào năm 2017. Đây là một dự án đặc biệt được thiết kế và xây dựng đẳng cấp, được kỳ vọng trở thành dự án biểu tượng không chỉ cho Sun Group mà còn cho Marriott và Phú Quốc. Sun Group cũng đang xây dựng dự án Premier Residences Emerald Bay ngay cạnh khách sạn JW Marriott và Premier Village về phía Nam. Cả hai dự án này dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào cuối năm 2017.

Đây chỉ là những đại diện trước mắt, thị trường cũng đang có nhiều thông tin về khả năng gia nhập thị trường của một số các thương hiệu lớn khác như: Sheraton, Pullman, Movenpick, Crowne Plaza và thậm chí Ritz Carlton.

Trong khoảng từ 3 đến 5 năm tới, thị trường sẽ xuất hiện một số dự án phức hợp quy mô rất lớn đang trong giai đoạn hoạch định ở phía Bắc đảo. Những “siêu dự án” này được tích hợp nhiều hạng mục công trình với các “tiểu dự án” sẽ mang đến trải nghiệm trọn vẹn cho khách hàng trong suốt quá trình lưu trú thay vì các khu nghỉ dưỡng đơn lẻ hoạt động độc lập như hiện nay. Dự kiến sẽ có hàng loạt khu vui chơi giải trí, bán lẻ, dịch vụ ăn uống phục vụ khách du lịch. Hy vọng thị trường sẽ có nhiều dự án được thiết kế với mật độ thấp, chú trọng yếu tố sinh thái để đảm bảo phát triển bền vững.

Viễn cảnh lạc quan

Nhìn vào lượng vốn đầu tư được đăng kí từ các doanh nghiệp nhà nước và tư nhân, chúng ta vẫn có thể lạc quan về tiềm năng của thị trường bất động sản Phú Quốc.

Về phía Chính phủ, một lượng lớn vốn đã được sử dụng để cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng. Hiện nay, từ trung tâm thị trấn có thể di chuyển đến hai cực Bắc và Nam hòn đảo mà không gặp nhiều trở ngại. Sân bay mới được hoàn thành vào năm 2012 có thể đáp ứng các chuyến bay quốc tế, mặc dù thực tế là các chuyến bay thẳng quốc tế vẫn còn rất ít.

Hệ thống điện, nước trên đảo cũng được nâng cấp. Nhiều khách sạn tại Phú Quốc đã giảm đáng kể chi phí vận hành kể từ khi hòn đảo này được kết nối với mạng lưới điện quốc gia, mặc dù tình trạng thiếu hụt điện và nước vẫn thỉnh thoảng xảy ra vào mùa cao điểm.

Các yếu tố khác không kém phần quan trọng sẽ làm thay đổi diện mạo Phú Quốc như dự án casino tại phía Bắc đảo thuộc Bãi Dài hiện đã bước vào giai đoạn sau cùng của quá trình xây dựng. Hay thông tin Phú Quốc sẽ trở thành đặc khu kinh tế vào năm 2020 cũng là những tín hiệu tích cực, tạo đòn bẩy phát triển cho hòn đảo này.

Về khối doanh nghiệp, các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sungroup và CEO group đang đầu tư một khoản vốn lớn không chỉ trong các dự án riêng của họ, mà còn đầu tư cho cơ sở hạ tầng và tiện ích cho hòn đảo. Cụ thể, Vingroup tập trung vào phía Bắc đảo với các dự án công viên chủ đề, công viên Safari, sân golf và hiện đang xây dựng bến du thuyền mới. Sun Group tập trung ở phía Nam của hòn đảo, hiện đang xây dựng hệ thống cáp treo dài nhất thế giới. CEO group đang tập trung ở phần trung tâm của Phú Quốc. Tập đoàn đang triển khai xây dựng khu thương mại lớn gồm nhiều shophouse tạo cơ hội cho các doanh nghiệp nhỏ tại địa phương phát triển và cung cấp các dịch vụ ăn uống (F&B) và đa dạng các hoạt động giải trí vốn đang rất ít tại Phú Quốc hiện nay.

Rõ ràng Phú Quốc đã có những chuyển biến ấn tượng trong một thời gian ngắn. Tình hình tăng trưởng được dự kiến sẽ tiếp tục duy trì. Tương tự như những gì đã xảy ra với thị trường Nha Trang và Đà Nẵng ở những chu kì bất động sản trước, Phú Quốc có thể cũng sẽ có một hay hai giai đoạn khó khăn. Song, ở góc độ dài hạn, Phú Quốc có tiềm năng trở thành một trong những điểm đến hàng đầu của Việt Nam trong vòng 3 – 5 năm tới. Nơi đây cũng có thể trở thành điểm đến nổi bật của khu vực Đông Nam Á.

Khó khăn tồn tại

Dù vậy, vẫn còn tồn tại một vài thách thức cần được giải quyết triệt để. Phú Quốc đã có sân bay mới, cơ sở hạ tầng được cải thiện, nhưng lại thiếu những chuyến bay thẳng quốc tế. Trước đây Phú Quốc đã từng có những tuyến bay thẳng từ Singapore và Siem Riep nhưng đã bị hủy bỏ.

Mặc dù hầu hết các cơ sở hạ tầng đã được cải thiện đáng kể, hệ thống xử lý chất thải trên đảo đang dần trở thành thách thức lớn cho ngành du lịch. Một lượng lớn rác thải bị ném trên đường phố, trong các lô đất trống. Rác thải đi vào hệ thống sông và cuối cùng đổ ra biển. Hàng ngày rác bị cuốn trôi vào các bãi biển ở phía trước khu nghỉ dưỡng.

Một vấn đề nữa mà Phú Quốc cũng đang mắc phải là thiếu hụt lao động có tay nghề cao. Đặc biệt là các nhân sự quản lý cấp trung và giám sát. Các chủ dự án đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nhân viên có kinh nghiệm và khả năng phù hợp.

Dù đang dần được cải thiện, Phú Quốc vẫn còn thiếu các dịch vụ và hoạt động vui chơi giải trí, đặc biệt về đêm. Điều này khiến thời gian lưu trú trung bình của du khách ở đây tương đối ngắn.

Về mặt đầu tư nước ngoài, trước đây Phú Quốc cũng đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, do chính sách và hướng dẫn đầu tư còn chưa rõ ràng cùng với việc điều chỉnh quy hoạch thường xuyên khiến cho các tập đoàn nước ngoài khá e ngại để phát triển dự án tại đây.

Thời điểm thích hợp để đầu tư?

Dù thị trường bất động sản Phú Quốc có tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn, nhưng với tình trạng giá đất nhanh chóng leo thang trong vài năm qua và trước khi bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt, có lẽ các nhà đầu tư nên cẩn trọng xem xét tình hình thị trường để chờ đợi trong thời gian từ 1-2 năm tới liệu có những cơ hội thú vị hay không. Cùng với làn sóng nguồn cung mới đi vào hoạt động trong vòng hai năm tới, chúng tôi dự báo phân khúc khách sạn và resort sẽ đối mặt với những khó khăn nhất định trong ngắn hạn.

Những nhà đầu tư lớn với thế mạnh tài chính mới có thể sống sót trước cơn sóng cạnh tranh sắp tới. Trong khi đó, một số dự án đang được vận hành hoặc đang xây dựng buộc phải tìm kiếm thêm đối tác tài chính hoặc thậm chí thanh lý dự án của họ với giá lỗ vốn.

Đây cũng là cơ hội dành cho những nhà đầu tư biết kiên nhẫn chờ thời điểm thích hợp. Và dù cho trường hợp trên có xảy ra hay không, giá đất cũng sẽ được điều chỉnh cho phù hợp hơn so với hiện nay. Mức giá đất thực tế giao dịch khá cao khiến cho các dự án đầu tư khó đạt được tính khả thi trừ trường hợp tình hình du lịch và thị trường hoạt động ở mức tối ưu nhất hay có sự phát triển vượt bậc.

Rudolf Hever – Giám đốc điều hành Công ty tư vấn Bất động sản Alternaty