Cẩn trọng quy hoạch bất động sản nghĩ dưỡng

Khách hàng đầu tư bất động sản (BĐS) du lịch, nghỉ dưỡng vẫn cho rằng các dự án này không khác gì các dự án nhà ở để bán.

Thế nhưng, hiện nay, hầu hết khách hàng mua BĐS dạng này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ do các dự án là đất thuê.

Trước thực tế này, nhiều chủ đầu tư dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đã giải quyết theo hướng “lách” qua cách quy hoạch là đất ở, giao đất ở, thu tiền sử dụng đất ở rồi chuyển sang đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp. Từ đó, tiềm ẩn áp lực khá lớn tại các khu vực có tầm nhìn phát triển du lịch, không có sự chuẩn bị về hạ tầng kỹ thuật và xã hội khi số lượng người cư trú tăng đột biến.

Rủi ro tính “sở hữu”

Phương thức đầu tư “truyền thống” vào BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là chủ đầu tư dự án thực hiện đầu tư vào một khu vui chơi, giải trí nào đó rồi đưa vào kinh doanh cho khách thuê. Phương thức này không có gì đặc biệt khi chủ đầu tư dự án thuê đất của Nhà nước để đầu tư 50 – 70 năm. Điểm đáng chú ý là các DN BĐS thực hiện đầu tư chung vốn của nhà đầu tư cá nhân muốn sở hữu một đơn vị BĐS nào đó trong dự án. Họ có thể mua đơn vị BĐS khi đã hoàn thành hoặc còn trên giấy. Hình thức này cơ bản giống đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở. Dù vậy, hệ thống pháp luật hiện hành vẫn quy định đất để phát triển BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, hầu hết nhà đầu tư BĐS nghỉ dưỡng đều muốn các đơn vị BĐS thuộc sở hữu của mình được sử dụng như đất ở. Do đó, nhiều chủ đầu tư giải quyết “lách” thông qua quy hoạch là đất ở, thu tiền sử dụng đất ở rồi sau đó cho phép chuyển sang đất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp. Pháp luật đất đai nước ta công nhận đất có nguồn gốc ở cũng có chế độ sử dụng như đất ở. Quy định này minh chứng việc “lách” không hẳn là trái luật. Sự thật, vẫn vướng víu ở chỗ không thực sự “thực thà” trong áp dụng pháp luật. Đặc biệt, cũng có nhiều nhà đầu tư chưa đưa đất dự án du lịch, nghỉ dưỡng sang chế độ sử dụng lâu dài do chính quyền địa phương không muốn “lách”. Mặt khác, cũng có thể do chủ đầu tư chưa thu xếp được tiền để chuyển sang chế độ sử dụng đất ở. Từ đó dẫn đến một số chủ đầu tư mập mờ với nhà đầu tư. Tại đây, có thể coi việc không rõ ràng về chế độ sử dụng đất thực tế của BĐS du lịch như một rủi ro.

Có cùng nhận định, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hà Nội cho rằng hiện tại có một vài dự án luật cho phép tách ra làm sổ đỏ, nhưng đa số các dự án không thực hiện được việc cấp sổ đỏ. Nguyên nhân, khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ đầu tư phải đóng số tiền rất lớn. Cho nên, hiện nay tại nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng, khách hàng như ngồi trên lửa khi tiền đã trả hết nhưng có nguy cơ không nhận được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ.

Lo phá vỡ quy hoạch

Hầu hết các chuyên gia đều đồng tình, muốn phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng phát triển hài hòa lợi ích Nhà nước – chủ đầu tư – chủ sở hữu, Bộ Xây dựng và các ngành liên quan cần sớm ban hành quy định cụ thể về: Trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, hình thức sở hữu (lâu dài hay có thời hạn) để đảm bảo theo đúng định nghĩa thuần túy là căn hộ du lịch.

Ở góc độ nhà quản lý, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng Nguyễn Văn Nam cho rằng, trước xu hướng đầu tư mới, nếu cơ quan chức năng không có cơ chế quản lý phù hợp đối với việc cho phép thực hiện chuyển đổi, sẽ có nguy cơ hình thành các đơn vị ở tại các khu vực có hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa phù hợp khi nhà đầu tư chuyển nhượng toàn bộ các căn hộ, biệt thự nêu trên cho người dân. Từ đó tác động tiêu cực đến hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của các khu vực ven biển có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan và định hướng phát triển dịch vụ, du lịch. Có thể kể đến như: Không đảm về kiến trúc cảnh quan và công tác quản lý quy hoạch đô thị; sức ép lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực lân cận và không đảm bảo phục vụ nhu cầu hạ tầng kỹ thuật và xã hội (trường học, bệnh viện, thiết chế văn hóa…) cho chính cư dân của dự án. Đặc biệt, về lâu dài ảnh hưởng khá lớn đến diện mạo TP, phá vỡ quy hoạch không gian đô thị ven biển, ảnh hưởng lớn đến ngành du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn của TP.

“Đối với các dự án ven biển trường hợp toàn bộ hoặc phần lớn các hạng mục của dự án được đầu tư theo hình thức này thì việc quản lý, vận hành khu du lịch không còn gắn liền với trách nhiệm chủ đầu tư. Khi đó, khả năng hình thành các cụm dân cư trong khu vực được quy hoạch là đất du lịch là rất tiềm tàng” – ông Nam nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Khánh – Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch BĐS G5 – Công ty CP Đầu tư và Phân phối DTJ cũng cho rằng, phải có những quy hoạch rõ ràng cho các vùng biển đảo cũng như đề ra các quy định thống nhất, chặt chẽ về pháp lý, điều kiện sở hữu BĐS ven biển và đất liền tương đương nhau. Nhà nước vì thế cần nhanh chóng có cơ chế quy hoạch, quản lý và dự báo chính xác để cấp phép xây dựng cho các dự án BĐS “phi truyền thống” để tránh gây lãng phí quỹ đất và tiền bạc.

Không thể chuyển đổi tràn lan

Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, TS Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng dọc các ven biển đẹp của nước ta được đánh giá cao bởi nhiều ưu thế thu hút nhà đầu tư. Dự báo trong thời gian tới, thị phần này sẽ đón nhận thêm nhiều sản phẩm của các dự án đang triển khai, chứng kiến sự tăng trưởng mạnh của nguồn cung. Dẫn đến một số hậu quả khó kiểm soát có khả năng xảy ra nếu cơ quan chức năng không có giải pháp quản lý chặt chẽ việc đầu tư và sử dụng theo hình thức biệt thự và căn hộ du lịch có xu hướng gia tăng. Trong đó tiềm tàng nhất là hình thành các đơn vị ở mà không đáp ứng đủ các yêu cầu, tiêu chí với công trình để ở. Trên thế giới, các căn hộ và căn hộ khách sạn được quy hoạch chặt chẽ phân khu về chức năng sử dụng khác nhau.

Căn hộ có chức năng sử dụng cơ bản nhất là dùng để ở. Căn hộ khách sạn được phân khu sử dụng đất chức năng khách sạn, dịch vụ. Một số khu vực trọng điểm của đất nước, chính quyền các nước sở tại yêu cầu người sở hữu không thể sử dụng làm nơi lưu trú chính và không được chuyển đổi thành căn hộ để ở. Việc sử dụng căn hộ khách sạn của chủ sở hữu được quản lý bởi ban quản lý tòa nhà và quy định của chính quyền địa phương.